Durante muito tempo, estar em um shopping center foi quase uma decisão natural para determinadas marcas. Fluxo constante, segurança, estacionamento, vitrine qualificada, campanhas promocionais, mix planejado e previsibilidade de público justificavam contratos mais pesados, com aluguel mínimo, aluguel percentual, condomínio, fundo de promoção, encargos comuns, horários rígidos e, muitas vezes, aluguel em dobro em datas específicas.
Mas o varejo mudou. E o contrato de shopping precisa ser lido à luz dessa nova realidade.
Os dados públicos do setor revelam uma fotografia contraditória. De um lado, os shopping centers brasileiros seguem relevantes. Segundo a Abrasce, o Brasil possui 658 shoppings, faturamento de R$ 200,9 bilhões, 124.791 lojas, 18,3 milhões de m² de área bruta locável e 471 milhões de visitantes por mês. De outro lado, reportagens recentes passaram a apontar queda de fluxo, pressão sobre vendas reais, avanço do comércio eletrônico e até discussões sobre alteração dos horários de funcionamento. Em matéria da Folhapress publicada por O Tempo, por exemplo, foi noticiada queda de 6,2% nas visitas mensais entre 2019 e 2025, além de recuo real das vendas quando descontada a inflação.
Esse cenário não significa que os shoppings perderam relevância. Eles continuam sendo ativos comerciais importantes, especialmente para marcas que dependem de experiência, conveniência, serviços, alimentação, lazer e relacionamento físico com o consumidor. O ponto é outro: para muitos lojistas, a conta deixou de fechar com a mesma facilidade.
A pergunta que o empresário precisa fazer não é apenas se o aluguel está elevado, mas se o custo total de ocupação ainda se mostra compatível com a realidade econômica da operação.
Em contratos de shopping center, o valor efetivamente suportado pelo lojista quase nunca se limita ao aluguel mínimo. A operação costuma envolver aluguel percentual sobre faturamento, fundo de promoção, condomínio, encargos específicos, despesas de energia, ar-condicionado, estacionamento, obrigações operacionais, exigências de funcionamento e investimentos permanentes em layout, fachada e padrão visual. Por isso, uma loja pode até estar “em dia” com o aluguel e, ainda assim, estar economicamente inviável quando se observa o peso integral da ocupação sobre a margem.
É nesse contexto que a ação revisional de aluguel volta a ter importância prática.
A Lei do Inquilinato, no art. 19 da Lei nº 8.245/1991, permite que locador ou locatário, não havendo acordo, peçam a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, com o objetivo de ajustá-lo ao preço de mercado. Não se trata de uma ação automática para “pagar menos”. Também não é uma solução genérica para qualquer queda de faturamento. Mas pode ser um instrumento relevante quando houver base técnica para demonstrar que o aluguel praticado ficou descolado da realidade mercadológica do ponto, do empreendimento, da localização, da área locada e das condições econômicas atuais.
No shopping center, essa análise precisa ser ainda mais cuidadosa. O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 reconhece a peculiaridade da relação entre lojistas e empreendedores de shopping, prestigiando as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. Isso significa que o Judiciário tende a olhar esses contratos com respeito à autonomia privada e à lógica própria do setor. Mas autonomia contratual não significa impossibilidade de revisão. Significa que o pedido precisa ser sério, documentado e tecnicamente construído.
A ação revisional, quando cabível, deve ser precedida de uma análise econômica do contrato. O lojista precisa levantar o histórico de aluguel mínimo, faturamento, aluguel percentual, descontos concedidos, reajustes aplicados, encargos condominiais, fundo de promoção, localização da loja, fluxo do empreendimento, performance da unidade, comparativos possíveis e impacto do custo de ocupação sobre a margem. Sem isso, a discussão vira mera insatisfação comercial. Com isso, pode se tornar uma tese jurídica consistente.
Também é importante separar as coisas. Se o problema estiver no valor do aluguel, a discussão pode passar pela ação revisional. Se o peso estiver em condomínio, fundo de promoção, encargos comuns, despesas específicas ou critérios de rateio, o caminho pode envolver pedido de documentos, auditoria das cobranças, exigência de comprovação ou, em certos casos, ação de exigir contas. O erro está em tratar todo o custo de ocupação como se fosse uma única rubrica, quando, juridicamente, cada cobrança pode exigir uma estratégia diferente.
Além da revisional típica da Lei do Inquilinato, há situações excepcionais em que pode ser discutido o reequilíbrio contratual com fundamento no Código Civil, especialmente nos arts. 317, 478, 479 e 480, quando fatos supervenientes e relevantes tornam a prestação excessivamente onerosa. Mas aqui o cuidado deve ser redobrado. A revisão por onerosidade excessiva não existe para corrigir todo mau resultado empresarial. Ela exige prova robusta de alteração relevante das circunstâncias, desproporção concreta e impacto efetivo no equilíbrio do contrato.
O segundo alerta, talvez ainda mais importante, diz respeito à ação renovatória.
Muitos empresários só percebem a gravidade do contrato de shopping quando a renovação se aproxima. O shopping apresenta uma nova proposta, aumenta o aluguel, altera encargos, impõe condições comerciais mais duras ou simplesmente sinaliza que não pretende renovar nas mesmas bases. Nesse momento, o lojista descobre que o ponto que construiu ao longo de anos depende de uma providência judicial que tem prazo fatal.
A ação renovatória, prevista no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, protege o empresário que explora atividade comercial no imóvel e que preenche os requisitos legais, como contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos de relação locatícia e exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo de três anos. O prazo para ajuizamento é decadencial: a ação deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do término do contrato. Quem perde esse prazo perde o direito de exigir judicialmente a renovação compulsória.
Esse é um dos erros mais caros que um lojista pode cometer.
Perder o prazo da renovatória não significa apenas perder uma ação. Significa perder poder de negociação. Significa ficar mais exposto à vontade do shopping. Significa transformar uma discussão jurídica estruturada em uma tentativa comercial de última hora. E, em muitos casos, significa aceitar condições economicamente piores apenas para não perder o ponto.
Por isso, em um cenário de queda de fluxo, vendas reais pressionadas e custo operacional elevado, o empresário não pode tratar o contrato de shopping como documento de gaveta. Ele precisa ser acompanhado com antecedência. Revisar aluguel, renegociar encargos, auditar cobranças, avaliar viabilidade da loja e controlar o prazo da renovatória são medidas de gestão empresarial, não apenas providências jurídicas.
O lojista que espera a crise aparecer no caixa pode chegar tarde demais. O lojista que espera faltar menos de seis meses para o fim do contrato pode descobrir que já perdeu a janela de proteção. E o lojista que discute apenas o aluguel, ignorando condomínio, fundo de promoção, encargos e horário obrigatório de funcionamento, pode estar olhando para apenas uma parte do problema.
O shopping não morreu. Mas a conta do lojista mudou.
E, quando a conta muda, o contrato precisa ser reavaliado.
Empresários que ocupam lojas em shopping center devem revisar seus contratos com antecedência, verificar se já é possível propor ação revisional de aluguel, avaliar se há elementos para renegociação ou reequilíbrio e, principalmente, controlar rigorosamente o prazo da ação renovatória. Em tempos de varejo mais seletivo, juros altos, consumidor digital e margens apertadas, preservar o ponto comercial exige mais do que vender bem. Exige estratégia jurídica antes que o problema vire urgência.
DR. MATHEUS SANTOS
Em colaboração:
DR. DANIEL GONZALES