Os contratos de locação em shopping center ocupam posição singular no direito empresarial brasileiro. Diferentemente das locações tradicionais disciplinadas pela Lei nº 8.245/1991, tais contratos se caracterizam por elevada complexidade econômica e por uma estrutura negocial que combina autonomia privada ampliada com intensa interdependência entre os agentes que compõem o empreendimento.
A própria legislação reconhece essa peculiaridade ao estabelecer, no art. 54 da Lei do Inquilinato, regime jurídico diferenciado para os contratos celebrados em shopping centers, permitindo maior liberdade na definição das obrigações econômicas e operacionais entre empreendedor e lojista. Nesse ambiente contratual, é comum a coexistência de múltiplos encargos financeiros que ultrapassam o simples pagamento do aluguel, incluindo contribuições para fundo de promoção e propaganda, despesas condominiais específicas, custos operacionais do empreendimento, taxas de administração, campanhas institucionais e outras formas de rateio vinculadas à gestão do shopping.
Essa arquitetura contratual cria um modelo no qual parte relevante das obrigações financeiras do lojista depende diretamente da administração realizada pelo empreendedor do shopping center. Em outras palavras, diversos valores pagos pelos lojistas são destinados à formação de fundos coletivos ou à cobertura de despesas cuja gestão é centralizada pelo empreendedor.
Nesse cenário, surge um dos principais desafios das relações empresariais nesse setor: a assimetria informacional inerente à gestão desses recursos. Enquanto o empreendedor exerce a administração e controle das receitas e despesas vinculadas ao empreendimento, os lojistas frequentemente dispõem de acesso limitado às informações detalhadas sobre a composição e a destinação desses valores.
É justamente nesse ponto que o ordenamento jurídico brasileiro oferece um importante instrumento de proteção da transparência nas relações contratuais: a ação de exigir contas.
Prevista nos arts. 550 a 553 do Código de Processo Civil, a ação de exigir contas constitui mecanismo processual destinado a compelir aquele que administra bens, valores ou interesses de terceiros a apresentar demonstrativos detalhados de sua gestão. Seu fundamento jurídico reside no dever de prestação de contas que decorre das relações de administração, gestão ou representação de interesses alheios.
No contexto dos shopping centers, essa ação pode assumir especial relevância em situações envolvendo a gestão de fundos de promoção e publicidade, o rateio de despesas operacionais do empreendimento, a cobrança de encargos administrativos ou qualquer outro fluxo financeiro cuja gestão seja centralizada pelo empreendedor e que impacte diretamente os lojistas.
A estrutura processual dessa ação apresenta natureza bifásica. Na primeira fase, o Poder Judiciário examina se existe, de fato, o dever jurídico de prestar contas. Uma vez reconhecida essa obrigação, inicia-se a segunda fase do processo, na qual são efetivamente apresentadas e analisadas as contas relativas à administração realizada, podendo inclusive resultar na apuração de eventual saldo credor ou devedor entre as partes.
Nesse contexto, contudo, surgem desafios práticos relevantes. A efetividade da ação de exigir contas muitas vezes depende da complexidade da estrutura contábil do empreendimento e da própria forma como as despesas são organizadas e rateadas entre os lojistas. Em diversos casos, a análise das informações exige a realização de perícia contábil detalhada, capaz de examinar critérios de rateio, composição de despesas e a destinação efetiva dos recursos arrecadados. Além disso, contratos de shopping center frequentemente estabelecem mecanismos próprios de auditoria ou acesso a documentos, o que pode influenciar diretamente a estratégia jurídica adotada para obtenção das informações necessárias.
Apesar de sua relevância, a utilização da ação de exigir contas exige análise jurídica criteriosa. Nem toda divergência contratual autoriza o manejo desse instrumento processual. É necessário demonstrar a existência de uma relação jurídica que efetivamente imponha a uma das partes o dever de administrar valores ou interesses pertencentes à outra.
Além disso, contratos empresariais complexos — como os celebrados em shopping centers — frequentemente preveem mecanismos próprios de auditoria, fiscalização ou acesso a informações, circunstâncias que podem influenciar diretamente a estratégia jurídica adotada em cada caso concreto.
Mais do que um instrumento processual, a ação de exigir contas deve ser compreendida como uma ferramenta voltada à promoção de transparência, equilíbrio contratual e governança nas relações empresariais.
Em um ambiente econômico cada vez mais sofisticado, no qual estruturas empresariais coletivas dependem da confiança mútua entre seus participantes, a adequada prestação de contas não constitui apenas uma obrigação jurídica: representa elemento essencial para a segurança das relações comerciais e para a sustentabilidade dessas próprias relações.
DR. MATHEUS SANTOS
EM COLABORAÇÃO:
DANIEL GONZALEZ DE OLIVEIRA