Por Marline Negreiros, especial para o Portal Juristec

Reduzir os custos com aluguel para sobreviver à crise econômica gerada pela pandemia do covid-19 tem sido um ponto de discussão e avaliação para empresários e locatários de um modo geral. O Direito especializado na área empresarial torna-se aliado nessa questão. Um projeto de lei, em pauta na Câmara Federal, prevê que o reajuste de aluguel 2022 para imóveis residenciais e comerciais não ultrapassem o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, mais conhecido como IPCA, até o fim do ano que vem. Outro ponto importante é sobre a necessidade de se prestar contas ao locatário. E para esclarecer esses quetionamentos, o portal Juristec traz uma entrevista com o advogado Matheus Santos, do escritório MSA Advogados e Partners.

1 – Quais os pontos mais importantes que o locatário e o locador precisam conhecer, antes de fechar um aluguel? Direitos e deveres?

O Locador e Locatário devem analisar com cautela o negócio que será implantado no local, a região, o público em volta, o produto que será vendido, enfim, o custo operacional e o retorno a curto e longo prazo do negócio. É importante que os valores aplicados no contrato de locação também estejam dentro de uma realidade de mercado e da região, pois verificamos muitos contratos com valores muito acima da realidade atual e que provavelmente foram assinados pelo Locatário num momento de euforia por conta da abertura da empresa.

2 – O senhor pode explicar qual a necessidade de prestação de contas por parte de estabelecimentos como hipermercados, centros de compras e Shoppings Centers?

A lei é clara, “todo condomínio deve prestar contas aos condôminos”, ou seja, se um shopping center, um mall, um hipermercado, cobra valores de condomínio do locatário/lojista, ele deve prestar contas destes valores, pois trata-se de um rateio de despesas. Caso o estabelecimento se negue a prestar estas contas, o lojista/locatário pode contratar um advogado especializado nesta área e cobrar esta prestação de contas judicialmente.

3 – Como o locatário deve proceder para ter acesso à prestação de contas?

Primeiramente sugerimos o encaminhamento de um pedido de exibição de contas extrajudicial, pois assim também mantém-se a boa relação entre empreendedor (locador) e lojista (locatário). Em caso de negativa ou de omissão por parte do primeiro, sugerimos o ingresso de uma ação judicial, chamada AÇÃO DE EXIGIR CONTAS, onde o juiz solicita ao empreendedor que apresente no processo, de maneira mercantil e com documentos fiscais, as contas do condomínio cobrado do lojista.

4 – Uma agência de viagens e turismo, inquilina de um box de locação na rede de supermercados Carrefour, entrou na Justiça contra o hipermercado para pedir o esclarecimento de valores do contrato referentes aos encargos condominiais e taxas administrativas. O juiz Direito Luís Fernando Cardinale Opdebeeck, da 2ª vara Cível do TJ/SP, atendeu o pedido do lojista e determinou que uma rede de supermercados preste contas desde março de 2018 a uma agência de viagens e turismo, inquilina da rede, e cliente do senhor. Como essa decisão influencia nos demais casos no país?

Nós temos esta demanda e outras semelhantes em que o juiz determinou a prestação de contas pelo Shopping, hipermercado, mall, e entendemos que estas decisões sao benéficas não só para quem ingressou com as acoes, pois estes poderão ser ressarcidos pelos valores pagos sem comprovação financeira, mas também para os lojistas como um todo, pois provavelmente veremos nos próximos meses uma mudança de postura por parte dos empreendedores em relacao as cobranças de taxas, condominio e despesas privativas dos lojistas.

5 – Falando agora sobre os índices de reajustes nos contratos de locação. Como o senhor avalia o o IGP-M, que é o índice mais comum para calcular a inflação anual dos contratos de aluguel e o novo índice, o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)?

O IGPM foi usualmente utilizado como um índice padrão para atualização dos contratos de locação residenciais e comerciais, porem os valores do acumulado do mesmo em 2021 são totalmente impraticáveis como correcao de contratos de locação neste momento tao delicado que vivemos, onde boa parte das empresas faliu e outra grande parte esta tentando se reerguer após meses sem atividade por conta dos reflexos da pandemia. Penso que esta realidade e tao visível que a FGV criou o IVAR, indice que poderá ser utilizado para atualização dos contratos de locação residenciais e que hoje boa parte do Judiciário ja entende que o IGPM deve ser alterado pelo IPCA ou INPC nas atualizações dos contratos de locação comerciais.

Matheus Santos – CEO do escritório MSA Advogados e Partners, advogado especialista em direito empresarial e doutorando em Direito Civil